Comunidad de propietarios sin administrador: calendario de plazos, convocatoria, acta, cuentas y certificados por 29 € al mes, y Excel de cuentas gratis

Si tu comunidad se administra sola, el presidente carga con la convocatoria, el acta, las cuentas, el fondo de reserva, los certificados y las notificaciones de Hacienda. Nosotros redactamos, calculamos y avisamos de cada plazo; él firma. Excel de cuentas gratis y respuesta a «cuánto cobra un administrador de fincas».

El problema

Las comunidades pequeñas sin ascensor ni servicios no compensan la cuota de un administrador, pero la ley les exige lo mismo: junta anual con seis días de aviso, acta en diez días, fondo de reserva del 10 %, certificados de deuda en siete días y notificaciones electrónicas. El presidente cambia cada año y nadie sabe dónde quedó el libro de actas ni qué toca en enero.

Qué entregamos

• Calendario anual de obligaciones de la comunidad con aviso por correo diez días antes de cada plazo.
• Convocatoria y acta de la junta ordinaria desde la grabación, certificado de nombramiento de cargos y envío a los propietarios listo.
• Cuentas del ejercicio y presupuesto en el Excel de la comunidad, con cuotas por coeficiente y el fondo de reserva calculado.
• Hasta dos certificados de deuda al año (venta de un piso o reclamación) y las cartas que el presidente necesite.

Plazo

Alta en 48 h desde que recibimos el acta anterior, la lista de propietarios con coeficientes y las últimas cuentas.

Lo que la ley obliga a hacer cada año (y quién lo firma en una comunidad sin administrador)

• Una junta ordinaria al año para aprobar las cuentas y el presupuesto (art. 16.1), convocada por el presidente con seis días de antelación, con la lista de deudores (arts. 16.2 y 16.3).
• Acta de cada junta cerrada y firmada en diez días naturales, enviada a todos los propietarios y pasada al libro de actas diligenciado por el Registro de la Propiedad (art. 19).
• Fondo de reserva de al menos el 10 % del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f), y cuentas con los justificantes guardados.
• Certificado de deudas para cada propietario que vende, en siete días naturales desde que lo pide (art. 9.1.e), y certificado de liquidación de deuda para reclamar a los morosos (art. 21.3).
• Notificaciones electrónicas de la Agencia Tributaria y de otras administraciones, que la comunidad está obligada a recibir por medios electrónicos (art. 14.2.b de la Ley 39/2015), y el modelo 347 si algún proveedor supera los 3.005,06 € al año.
• Presidente obligatorio: el cargo se asigna por elección, turno o sorteo y no se puede rechazar salvo que lo autorice el juez (art. 13.2); sus funciones de secretario y administrador las ejerce él mismo si la junta no las separa (art. 13.5).

Qué hacemos por 29 € al mes

1. Calendario de la comunidad con cada plazo (junta, cierre del acta, fondo de reserva, 347, vencimientos de contratos y seguros) y aviso por correo al presidente diez días antes.
2. Convocatoria y acta de la junta ordinaria del año desde tu grabación, y el certificado del nombramiento de cargos.
3. Cuentas del ejercicio y presupuesto en el Excel de la comunidad (el mismo que puedes descargar gratis aquí), con las cuotas por coeficiente y el cálculo del fondo de reserva.
4. Hasta dos certificados de deuda al año (venta de un piso o reclamación) y los modelos de carta que necesite el presidente.

No somos administradores de fincas ni ocupamos ningún cargo: la comunidad sigue autogestionada y el presidente firma. Las juntas extraordinarias, la reclamación judicial a morosos y los contratos se cobran aparte a los precios de esta web.

¿Cuánto cobra un administrador de fincas?

No hay tarifa oficial: desde la Ley 25/2009 los colegios profesionales no pueden fijar baremos ni recomendaciones de honorarios (art. 14 de la Ley 2/1974, sobre Colegios Profesionales). Cada despacho pone su precio, normalmente una cuota mensual por comunidad que depende del número de pisos, de los servicios (ascensor, portero, piscina) y de si gestiona los siniestros y las obras. Pide tres presupuestos por escrito con el detalle de lo que incluyen y compáralos con lo que la ley obliga a hacer (la lista de arriba). Si la comunidad es pequeña y sin servicios, autogestionarse con un back office que redacte y vigile los plazos suele ser la opción más barata; si tiene ascensor, obras o morosos crónicos, un administrador colegiado con seguro de responsabilidad civil puede valer lo que cuesta.

Cambiar o quitar al administrador

Los cargos se nombran por un año salvo que los estatutos digan otra cosa, y la junta puede removerlos antes de que acabe el plazo en una junta extraordinaria convocada para ello (art. 13.7). Revisa el contrato con el despacho: si fija un plazo o un preaviso, la comunidad puede deber los honorarios hasta cumplirlo. Al cesar, el administrador debe entregar la documentación de la comunidad: libro de actas, cuentas, contratos, pólizas y justificantes de los últimos cinco años (art. 19.4).

Resumen orientativo de la Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (arts. 9, 13, 16, 19 y 21), de la Ley 39/2015 (art. 14.2.b) y de la Ley 2/1974 (art. 14), textos consolidados del BOE consultados el 3 de octubre de 2026. No es asesoramiento jurídico.

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