Reclamar las cuotas de comunidad a un propietario moroso: requerimiento, certificado de deuda y monitorio sin abogado, por 149 €
La comunidad puede reclamar las cuotas impagadas por el proceso monitorio especial de la Ley de Propiedad Horizontal, sin abogado ni procurador, y cargar al deudor los intereses y todos los gastos de la reclamación. Te dejamos los cuatro documentos listos y el juzgado al que ir. Modelos gratis en Word y generador del certificado de deuda.
El problema
Cada año de retraso es un año menos antes de que prescriban las cuotas, y una petición de monitorio sin el certificado del art. 21.3, sin prueba de la notificación o sin el intento de negociación de la Ley Orgánica 1/2025 se inadmite y vuelve a empezar. Mientras, los demás propietarios adelantan el dinero del moroso.
Qué entregamos
- Requerimiento de pago con propuesta de negociación (LO 1/2025 arts. 5, 7 y 10), listo para enviar por carta certificada o burofax, y el cálculo de la deuda con intereses desde cada vencimiento.
- Punto del orden del día y texto del acuerdo de la junta para aprobar la liquidación y autorizar la reclamación.
- Certificado del acuerdo de liquidación de la deuda con su desglose (art. 21.3), para la firma del secretario con el visto bueno del presidente.
- Petición inicial del proceso monitorio con la lista de documentos que acompañar y el Juzgado de Primera Instancia competente.
Plazo
72 h desde que recibimos los recibos impagados, el acta de la junta y la lista de propietarios.
Los cuatro pasos de la reclamación (y quién firma cada uno)
- Requerimiento de pago que vale como intento de negociación. Desde el 3 de abril de 2025 la Ley Orgánica 1/2025 exige intentar una solución negociada antes de demandar en lo civil (art. 5). La comunidad lo cumple con una carta certificada o un burofax que fije la deuda, pida el pago y ofrezca una vía de acuerdo (calendario de pago o reunión). Si en 30 días naturales no hay respuesta por escrito ni reunión, el intento termina sin acuerdo (art. 10.4.a) y la carta interrumpe la prescripción (art. 7.1). Firma el presidente.
- Acuerdo de la junta y certificado de la deuda. La junta aprueba la liquidación de la deuda y autoriza al presidente a reclamarla. El secretario expide el certificado con el importe y su desglose, con el visto bueno del presidente (art. 21.3 de la Ley de Propiedad Horizontal). Si no hay acuerdo expreso, muchos juzgados admiten el de aprobación de cuentas donde consta la deuda, pero el acuerdo expreso evita la discusión.
- Petición inicial del proceso monitorio. Se presenta en el Juzgado de Primera Instancia del domicilio del deudor o del lugar del edificio, con el certificado, la prueba de la notificación y la convocatoria y acta de la junta. No hace falta abogado ni procurador para presentarla (art. 814.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); si la comunidad los contrata, sus honorarios los paga el deudor dentro de los límites del art. 394.3 (art. 21.5 de la LPH). Pueden sumarse las cuotas que venzan hasta la notificación de la deuda y todos los gastos de la reclamación (art. 21.3).
- Requerimiento judicial y cobro. El juzgado requiere al deudor para que pague en 20 días. Si paga, se archiva. Si no contesta, se despacha ejecución contra sus bienes, incluido el piso (art. 21.2: puede demandarse al titular registral). Si se opone, la comunidad puede pedir el embargo preventivo sin prestar caución (art. 21.4) y el asunto sigue como juicio verbal u ordinario según la cuantía.
Modelo de certificado de deuda (art. 21.3)
CERTIFICADO DEL ACUERDO DE LIQUIDACIÓN DE LA DEUDA (art. 21.3 de la Ley de Propiedad Horizontal)
Comunidad de Propietarios [nombre o dirección del edificio] · CIF [H-________] · [calle, número, código postal, municipio]
D./D.ª [ ], con DNI [ ], en su condición de secretario/a de la Comunidad de Propietarios [ ], con el visto bueno del presidente/a D./D.ª [ ],
CERTIFICA
1. Que D./D.ª [ ], con DNI/NIF [ ], es titular [registral] del [piso/local ____, puerta ____], con una cuota de participación del [ ] %.
2. Que en la Junta de propietarios celebrada el día [ ] de [ ] de 20[ ] se aprobó la liquidación de la deuda que dicho propietario mantiene con la comunidad, cuyo importe y desglose es el siguiente:
| Concepto | Periodo | Vencimiento | Importe (€) |
|---|---|---|---|
| Cuota ordinaria | [mes/año] | [fecha] | [ ] |
| Cuota ordinaria | [mes/año] | [fecha] | [ ] |
| Derrama extraordinaria [concepto] | [ ] | [fecha] | [ ] |
| Fondo de reserva | [ ] | [fecha] | [ ] |
| TOTAL ADEUDADO | [ ] | ||
3. Que la deuda ha sido notificada al propietario el día [ ] mediante [carta certificada con acuse de recibo / burofax / entrega con firma] en el domicilio [ ], [y, de forma subsidiaria, mediante exposición en el tablón de anuncios de la comunidad durante [ ] días (mínimo tres), del [ ] al [ ]], según el documento acreditativo que se acompaña.
4. Que, conforme al art. 21.3, podrán incluirse en la petición inicial del proceso monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda y todos los gastos y costes de la reclamación, incluidos los de la intervención del secretario-administrador, a cargo del deudor; y que los créditos a favor de la comunidad devengan intereses desde el momento en que debió efectuarse el pago (art. 21.1).
Y para que conste a los efectos de la reclamación por el proceso monitorio previsto en el art. 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, y en los arts. 812 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se expide el presente certificado en [municipio], a [ ] de [ ] de 20[ ].
El/la secretario/a: ____________________ V.º B.º el/la presidente/a: ____________________
Si el secretario es un administrador con cualificación profesional legalmente reconocida que no va a intervenir en la reclamación judicial, no hace falta la firma del presidente (art. 21.3).
Modelo de requerimiento de pago y propuesta de negociación
REQUERIMIENTO DE PAGO Y PROPUESTA DE NEGOCIACIÓN (LPH art. 21 · LO 1/2025 arts. 5, 7 y 10)
Comunidad de Propietarios [nombre o dirección del edificio] · CIF [H-________] · [calle, número, código postal, municipio]
A la atención de D./D.ª [ ], propietario/a del [piso/local ____], domicilio a efectos de notificaciones: [ ].
Envío: [carta certificada con acuse de recibo / burofax con certificación de contenido] · Fecha: [ ] de [ ] de 20[ ].
Estimado/a propietario/a:
Como presidente/a de la Comunidad de Propietarios [ ] le comunico que, según la liquidación aprobada en la Junta del día [ ], usted adeuda a la comunidad [ ] € por los conceptos que se detallan a continuación:
[cuotas ordinarias de ____ a ____: ____ € · derrama ____: ____ € · fondo de reserva: ____ €]. A esta cantidad se suman las cuotas que venzan hasta su pago y los intereses desde cada vencimiento (art. 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Le requerimos el pago en la cuenta de la comunidad [IBAN ____] en el plazo de [15] días naturales desde la recepción de esta carta.
Propuesta de negociación. Esta comunicación constituye además la solicitud de inicio de una actividad negociadora a los efectos de los artículos 5, 7 y 10 de la Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Objeto de la controversia: el impago de las cantidades indicadas. La comunidad está dispuesta a [aceptar un calendario de pago de hasta [ ] mensualidades / reunirse con usted el día [ ] a las [ ] en [ ] / estudiar la propuesta de pago que nos haga llegar por escrito]. Puede responder por escrito a [dirección postal o correo electrónico de la comunidad].
Si en el plazo de treinta días naturales desde la recepción de esta solicitud no se mantiene una primera reunión o contacto dirigido a alcanzar un acuerdo ni recibimos respuesta por escrito, el proceso de negociación se entenderá terminado sin acuerdo (art. 10.4.a de la LO 1/2025) y la comunidad podrá reclamar la deuda por el proceso monitorio del art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el que se incluirán todos los gastos y costes de la reclamación a su cargo (art. 21.3) y podrá pedirse el embargo preventivo de sus bienes si se opone (art. 21.4).
Esta comunicación interrumpe la prescripción de la deuda desde la fecha en que conste el intento de entrega (art. 7.1 de la LO 1/2025).
Atentamente,
El/la presidente/a: ____________________ [El/la secretario/a-administrador/a: ____________________]
Guarde el acuse de recibo o la certificación del burofax: es el documento que acredita la notificación de la deuda (art. 21.3 LPH) y el intento de negociación (art. 10.2 LO 1/2025) que se acompañan a la petición inicial del monitorio.
Generador gratis del certificado de deuda (art. 21.3)
Rellena los datos y copia el texto. Todo se calcula en tu navegador: no se envía nada.
| Concepto | Periodo | Vencimiento | Importe (€) |
|---|
Resumen orientativo de la Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal (art. 21), de la Ley Orgánica 1/2025 (arts. 5, 7 y 10) y de la Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 812 a 818), textos consolidados del BOE consultados el 3 de octubre de 2026. No es asesoramiento jurídico: la comunidad decide y firma; si hay oposición del deudor por más de 2.000 €, necesitará abogado y procurador para el juicio posterior.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta abogado para reclamar las cuotas?
No para presentar la petición inicial del monitorio (art. 814.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). El presidente la firma y la presenta en el juzgado. Si el deudor se opone y la deuda supera los 2.000 €, el juicio que sigue sí exige abogado y procurador; si la comunidad los contrata desde el principio, el deudor paga sus honorarios (art. 21.5 de la LPH).
¿Qué pasa con el requisito de negociación previa (MASC) de la Ley Orgánica 1/2025?
El proceso monitorio está en el libro IV de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no aparece entre las excepciones del art. 5.2 de la LO 1/2025, así que conviene acreditar el intento: nuestro requerimiento de pago fija la deuda, propone un acuerdo y deja constancia documental (art. 10.2). Pasados 30 días sin respuesta, se entiende terminado sin acuerdo (art. 10.4.a).
¿Puede votar el moroso en la junta?
Puede asistir y hablar, pero no votar si en el momento de la junta no está al corriente de pago y no ha impugnado judicialmente la deuda ni consignado su importe (art. 15.2). La convocatoria tiene que incluir la lista de propietarios con deuda y la advertencia (art. 16.2).
¿Qué cantidades se pueden reclamar?
Cuotas ordinarias y extraordinarias, derramas, fondo de reserva y gastos individualizables, las cuotas que venzan hasta la notificación de la deuda, los intereses desde cada vencimiento (art. 21.1) y todos los gastos y costes de la reclamación, incluidos los del secretario-administrador (art. 21.3).
El piso se ha vendido. ¿Quién paga?
El comprador responde con el piso de las cuotas del año de la compra y de los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e). Por eso el vendedor debe aportar en la escritura el certificado de deudas de la comunidad firmado por el secretario con el visto bueno del presidente, que debe emitirse en siete días naturales.
¿Cuánto cuesta y qué hacéis exactamente?
149 € + IVA por deudor: redactamos el requerimiento con propuesta de negociación, el punto del orden del día y el acuerdo para la junta, el certificado de deuda con su desglose y la petición inicial del monitorio con el cálculo de intereses y gastos, y te indicamos el juzgado y los documentos que acompañar. La comunidad firma y presenta; el seguimiento del expediente, si lo quieres, 49 € al mes mientras dure.
Pide precio
¿Prefieres escribir directamente? hola@cirameva.com con el asunto «CIRAMEVA Inmobiliario · Reclamación de cuotas a propietarios morosos (monitorio del art. 21 LPH)».
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