Modelo de burofax por vicios ocultos en la compraventa de vivienda (2026)

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Comprueba el plazo antes de copiar

Esta plantilla se refiere al saneamiento por vicios ocultos del Código Civil común, no a todos los defectos de una vivienda ni a cualquier compraventa española. Deben ser defectos relevantes, ocultos y preexistentes a la entrega, con los matices del artículo 1484. En Cataluña y otros supuestos puede regir otro derecho civil; la obra nueva y las garantías de edificación también pueden exigir otra vía.

El artículo 1490 establece seis meses desde la entrega, no desde el descubrimiento. No supongas que un burofax de reclamación interrumpe por sí solo ese plazo. Una negociación formal puede tener efectos conforme a la ley, pero deben verificarse sus requisitos y fechas. Si el plazo está próximo, consulta a un abogado inmediatamente.

Texto adaptable

Remitente: [comprador, documento identificativo y domicilio].

Destinatario: [vendedor, documento y domicilio].

Lugar y fecha: [localidad], [fecha].

Asunto: reclamación por defectos ocultos en la vivienda de [dirección].

Estimado/a [nombre]:

El [fecha] formalizamos la compraventa de la vivienda [identificación, referencia catastral y escritura], por [precio] €. La entrega de la posesión tuvo lugar el [fecha exacta].

El [fecha de descubrimiento] detecté [descripción concreta]. Según [informe técnico de …, fecha … / diagnóstico aún pendiente], el defecto [explicar antigüedad, origen y efecto, sin afirmar como probados extremos no examinados]. No era visible ni fue comunicado en las visitas y documentación previas, por las siguientes razones: [hechos comprobables]. Su incidencia en el uso de la vivienda es [descripción].

Le comunico estos hechos y le invito a una negociación directa sobre el mismo objeto: el saneamiento del defecto descrito y sus consecuencias económicas. Propongo [elegir una solución: una reducción del precio de … € basada en la valoración adjunta / dejar sin efecto la compraventa con restituciones a concretar], sin perjuicio de la revisión jurídica de la acción que corresponda. Si se acuerda una reparación como solución negociada, deberán constar por escrito alcance, responsable, plazo y garantías.

Puede examinar los daños, con técnico si lo desea, previa cita en [contacto]. Solicito respuesta escrita en [plazo propuesto, por ejemplo diez días] desde la recepción. Propongo [fecha o forma de reunión] para iniciar la negociación y documentar su resultado. Me reservo los derechos que procedan; esta invitación no implica renuncia ni aceptación de una solución definitiva.

Atentamente, [nombre y firma].

Anexos: título de compra y fecha de entrega; fotografías; informe técnico; presupuesto y valoración; comunicaciones previas.

Qué no debes incluir automáticamente

No acuses al vendedor de conocer el defecto si careces de pruebas. Bajo el Código Civil común, las alternativas de saneamiento y los daños adicionales dependen de los artículos 1485 y 1486; el coste de reparar no equivale siempre a la reducción de precio legalmente procedente. Una inspección técnica ayuda a separar vicio oculto de desgaste, defecto aparente o daño posterior.

Guarda la versión enviada y acredita contenido y recepción. Si pretendes utilizar la negociación como requisito previo a una demanda, deben revisarse sus condiciones y la confidencialidad aplicable.

Fuentes: Código Civil, artículos 1484–1490 y Ley Orgánica 1/2025, negociación previa. Consultadas el 5 de octubre de 2026. No es asesoramiento jurídico.

Para una futura compra, revisa el modelo de arras y sus condiciones.

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