Modelo de arras penitenciales frente a confirmatorias: diferencias y contrato (2026)

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La diferencia que debes decidir

Las penitenciales pactan expresamente una facultad de desistir: el comprador pierde las arras y el vendedor devuelve el doble, en los términos acordados del artículo 1454 del Código Civil común. Las confirmatorias son un anticipo que confirma la compra; no dan por sí mismas derecho a salir pagando o perdiendo la señal. Un incumplimiento puede dar lugar a cumplimiento o resolución y daños acreditados, según proceda. No mezcles ambas alternativas.

Esta plantilla corresponde al derecho civil común. En Cataluña deben revisarse los artículos 621-8 y 621-49 del Código civil catalán, entre otros. Una condición de financiación merece especial atención: no recibir hipoteca no libera automáticamente en todos los regímenes y contratos.

Contrato con cláusula alternativa

En [localidad], a [fecha].

Vendedor: [nombre, documento, domicilio y capacidad; todos los titulares necesarios]. Comprador: [nombre, documento y domicilio]. Ambas partes acuerdan:

1. Inmueble y titularidad. Compraventa de [dirección, referencia catastral, finca registral, superficie y anexos]. El vendedor declara su título [identificar] y situación de cargas, ocupación y arrendamientos [detallar]. Se adjuntan nota simple reciente y documentación disponible. Se comprobarán los consentimientos y facultades necesarios; este texto no los sustituye.

2. Precio y anticipo. Precio total [importe] €. Se entregan hoy [importe] € por [medio], con justificante, y el vendedor reconoce su recepción. Quedarán [importe] € para la escritura. Las cantidades suman el precio; no se duplican las arras al calcular el saldo.

3. Naturaleza: conservar SOLO una opción.

Opción A, penitenciales. Las partes pactan expresamente arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil. Hasta [fecha o momento inequívoco] cualquiera podrá desistir mediante notificación acreditable: el comprador perderá los [importe] € entregados; el vendedor devolverá en total [doble del importe] €, que incluye lo recibido y otro tanto. El pago o devolución se hará en [plazo y medio]. Esta facultad se distingue de la condición de financiación y de otros incumplimientos, cuyas consecuencias deben revisarse según el contrato y la ley.

Opción B, confirmatorias. Los [importe] € son anticipo a cuenta del precio y arras confirmatorias. No conceden facultad de desistimiento ni pactan pérdida automática o devolución doble. Ante incumplimiento, la parte cumplidora podrá ejercitar los remedios legales que procedan, incluido cumplimiento o resolución y, cuando corresponda, daños acreditados, sin indemnización automática por este apartado.

4. Financiación: elegir y completar. [Sin condición de financiación: el comprador asume obtener los fondos, con las consecuencias contractuales aplicables.] O bien: [La compra queda condicionada a obtener antes del … un préstamo de al menos … €, solicitado de buena fe a …; se acreditarán solicitudes y denegaciones mediante …; si no se obtiene por causa no imputable al comprador y se comunica acreditadamente antes del …, se extingue el acuerdo y se devuelve el anticipo en … días, sin penalización penitencial. Si se obtiene o no se comunica en plazo, regirá lo pactado y la ley.] Borra la opción descartada y adapta lo que sucede ante falta de cooperación.

5. Escritura y entrega. Escritura antes del [fecha], en [notaría o modo de designarla], con citación acreditable de [plazo]. Entrega de posesión y llaves en [momento], libre de [cargas y ocupantes, salvo lo expresamente identificado]. Cancelaciones a cargo de [parte], documentadas antes o simultáneamente al pago.

6. Documentación y gastos. El vendedor aportará los documentos exigibles, incluidos los relativos a comunidad, eficiencia energética y situación del inmueble. Gastos e impuestos se distribuyen conforme a ley y al pacto válido [detallar], sin trasladar obligaciones tributarias frente a la Administración por un simple acuerdo privado.

7. Comunicaciones y acuerdo. Domicilios [datos]; medios acreditables [datos]. Cambios y prórrogas por escrito, firmados por ambas partes. Se firma por duplicado con anexos identificados.

Firmas: vendedores [firmas] y compradores [firmas].

Comprobación final

Elimina alternativas y huecos; verifica nota simple, titulares, cargas, ocupación y plazo de hipoteca antes de pagar. No firmes solo una «reserva» sin identificar su naturaleza. Si hay complejidad registral o jurídica, solicita asesoramiento profesional.

Fuentes: Código Civil, artículos 1124, 1454 y 1455 y Libro sexto del Código civil de Cataluña, consultadas el 5 de octubre de 2026. No es asesoramiento jurídico. Consulta también el modelo de arras penitenciales ya publicado.

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