Contrato de arras 2026: penitenciales o confirmatorias, modelo gratis y guía
Qué es el contrato de arras, la diferencia entre arras penitenciales y confirmatorias, qué pasa si alguien se echa atrás, cuánto se suele pagar y qué debe incluir. Modelo gratis en Word, o te lo redactamos a tu caso por 79 €.
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Quiero que me lo hagáis (79 €)Qué es un contrato de arras
El contrato de arras es el documento con el que comprador y vendedor reservan una compraventa de vivienda antes de ir al notario: fija el precio, el plazo para firmar la escritura y una cantidad que el comprador entrega como señal. Lo que pasa con esa señal si alguien se echa atrás depende del tipo de arras que pactéis por escrito.
Tipos de arras: penitenciales y confirmatorias
| Tipo | Para qué sirven | Si el comprador se echa atrás | Si el vendedor se echa atrás |
|---|---|---|---|
| Penitenciales (art. 1454 del Código Civil) | Permiten desistir pagando un precio conocido | Pierde las arras | Devuelve el doble |
| Confirmatorias | Son un anticipo a cuenta del precio, sin derecho a desistir | La otra parte puede exigir que se cumpla o resolver con indemnización (art. 1124 CC) | Igual: cumplimiento o resolución con indemnización |
Si el contrato no dice claramente que son penitenciales, se suele entender que son confirmatorias. Por eso hay que pactarlo de forma expresa. En Cataluña rige además el Código civil catalán, que conviene revisar.
Cuánto se suele pagar de arras
No hay un importe mínimo ni máximo en la ley: lo acordáis las partes. En la práctica es habitual que ronde el 10 % del precio. Con arras penitenciales, esa cantidad es justo lo que perderá el comprador (o lo que devolverá doblado el vendedor) si alguno desiste, así que conviene que sea proporcionada.
Qué debe incluir
- Identificación de las partes y de la vivienda (referencia catastral y datos del Registro, con nota simple reciente).
- Precio total, importe de las arras y cómo se paga el resto en la escritura.
- Tipo de arras escrito de forma expresa y sus consecuencias.
- Plazo para firmar la escritura y cómo se designa la notaría.
- Cargas: hipoteca u otras, y cómo se cancelan antes o en la firma.
- Si el comprador necesita hipoteca: qué pasa si no se la conceden.
- Reparto de gastos e impuestos conforme a la ley.
- Cómo se comunica un desistimiento (por escrito y de forma fehaciente, por ejemplo con burofax).
Errores frecuentes
- Firmar una «reserva» o «señal» sin decir qué tipo de arras es.
- No comprobar antes la nota simple: cargas, titulares u ocupación.
- No prever qué pasa si el banco no concede la hipoteca.
- Fijar un plazo para escriturar que no da tiempo a la financiación.
- Entregar el dinero en efectivo o sin justificante.
El modelo
CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES (ART. 1454 DEL CÓDIGO CIVIL)
En Valencia, a 20 de octubre de 2026.
REUNIDOS
De una parte, como PARTE VENDEDORA: D. Andrés SOLER VIDAL , mayor de edad, con DNI 00000002W, de estado civil divorciado, con domicilio en Calle Ficticia 3, 46020 Valencia, que actúa en su propio nombre.
De otra parte, como PARTE COMPRADORA: D.ª Marta GIL NAVARRO , mayor de edad, con DNI 00000003A, de estado civil soltera, con domicilio en Plaza Imaginaria 8, 4.º, 46003 Valencia, que actúa en su propio nombre.
Ambas partes se reconocen capacidad legal suficiente para otorgar este contrato y
EXPONEN
I. Que la PARTE VENDEDORA es propietaria en pleno dominio, con carácter privativo, de la vivienda situada en Calle Ejemplar 21, 1.º C, 46002 Valencia, de 92 m² construidos, con plaza de garaje n.º 14 como anejo inseparable, referencia catastral 0000000BB0000B0001BB , inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 0 de Valencia, tomo 0000, libro 000, folio 00, finca n.º 00000 (en adelante, el «Inmueble»).
II. Que, según nota simple registral de fecha 16 de octubre de 2026 que se une como Anexo I, el Inmueble está gravado únicamente con una hipoteca a favor de Banco Ficticio, S.A., con un capital pendiente aproximado de 38.000 €, que la PARTE VENDEDORA se obliga a cancelar en el acto de la escritura, y está libre de cualquier otra carga, gravamen, arrendatario u ocupante.
III. Que la PARTE VENDEDORA declara que el Inmueble está al corriente en el pago del IBI y de las cuotas de la comunidad de propietarios, y que no tiene conocimiento de derramas aprobadas ni pendientes.
IV. Que la PARTE VENDEDORA desea vender y la PARTE COMPRADORA desea comprar el Inmueble, y antes de otorgar la escritura pública de compraventa formalizan este contrato de arras penitenciales, que se regirá por las siguientes
CLÁUSULAS
PRIMERA. Objeto. La PARTE VENDEDORA se compromete a vender a la PARTE COMPRADORA, que se compromete a comprar, el Inmueble descrito en el Expositivo I, como cuerpo cierto, con todos sus derechos, usos, servidumbres y anejos, libre de cargas (salvo la hipoteca que se cancelará conforme a la cláusula sexta), de arrendatarios y ocupantes, y al corriente de pago de gastos y tributos.
SEGUNDA. Precio. El precio total de la compraventa es de DOSCIENTOS DIEZ MIL EUROS (210.000,00 €), que se pagará así:
a) VEINTIÚN MIL EUROS (21.000,00 €) en este acto, en concepto de arras penitenciales, mediante transferencia bancaria desde la cuenta de la PARTE COMPRADORA a la cuenta ES00 0000 0000 0000 0000 0002 de la PARTE VENDEDORA, cuyo justificante se une como Anexo II. La PARTE VENDEDORA, con la firma de este contrato, otorga carta de pago de esta cantidad, sujeta a la confirmación de su abono.
b) CIENTO OCHENTA Y NUEVE MIL EUROS (189.000,00 €) en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, mediante cheque bancario o transferencia, de los que se retendrá lo necesario para cancelar la hipoteca indicada en el Expositivo II.
Las cantidades entregadas como arras se imputarán al precio en el momento de la escritura.
TERCERA. Naturaleza de las arras: penitenciales. Las partes acuerdan expresamente que las arras entregadas tienen el carácter de arras penitenciales previsto en el artículo 1454 del Código Civil. En consecuencia, cualquiera de las partes podrá desistir de la compraventa antes de que la otra haya comenzado a cumplir sus obligaciones esenciales derivadas del presente contrato y, en todo caso, antes del otorgamiento de la escritura pública:
a) Si desiste la PARTE COMPRADORA, perderá la cantidad entregada como arras (21.000,00 €), que hará suya la PARTE VENDEDORA.
b) Si desiste la PARTE VENDEDORA, deberá devolver a la PARTE COMPRADORA las arras duplicadas, es decir, la cantidad de 42.000,00 €.
El desistimiento se comunicará por escrito de forma fehaciente (por ejemplo, burofax con certificación de contenido) y, en el caso de la PARTE VENDEDORA, el pago del doble de las arras se hará en el plazo de quince días naturales desde dicha comunicación. Las partes reconocen que esta facultad de desistimiento, con la pérdida o devolución duplicada de las arras, es la única consecuencia económica del desistimiento, sin que proceda otra indemnización de daños y perjuicios.
CUARTA. Plazo y otorgamiento de la escritura. La escritura pública de compraventa se otorgará como máximo el día 20 de enero de 2027, ante el notario de Valencia que designe la PARTE COMPRADORA, quien comunicará a la PARTE VENDEDORA el día, hora y notaría con al menos diez días naturales de antelación. Si, debidamente convocada, una de las partes no comparece a la firma, se entenderá que desiste de la compraventa con las consecuencias económicas de la cláusula tercera (pérdida de las arras o devolución duplicada), salvo que la parte cumplidora prefiera exigir el cumplimiento del contrato conforme al artículo 1124 del Código Civil.
QUINTA. Financiación de la parte compradora. La PARTE COMPRADORA declara que financiará parte del precio con un préstamo hipotecario. Las partes pactan que, si antes del 5 de enero de 2027 la PARTE COMPRADORA acredita por escrito a la PARTE VENDEDORA la denegación del préstamo hipotecario por al menos dos entidades financieras, habiéndolo solicitado por un importe no superior al 80 % del precio, el contrato quedará resuelto y la PARTE VENDEDORA devolverá las arras simples (21.000,00 €) en el plazo de quince días naturales, sin penalización para ninguna de las partes. Fuera de este supuesto, la falta de financiación no exime a la PARTE COMPRADORA de las consecuencias de la cláusula tercera.
SEXTA. Cargas y cancelación de la hipoteca. La PARTE VENDEDORA se obliga a entregar el Inmueble libre de cargas en el momento de la escritura. La hipoteca existente se cancelará económicamente en el acto de la firma con cargo al precio, y la PARTE VENDEDORA asumirá todos los gastos de su cancelación registral.
SÉPTIMA. Entrega de la posesión. La PARTE VENDEDORA entregará la posesión del Inmueble, con la entrega de llaves, en el momento del otorgamiento de la escritura pública, libre de ocupantes y de enseres no incluidos en la venta, en el estado de conservación en que se encuentra hoy, que la PARTE COMPRADORA declara conocer por haberlo visitado. Hasta esa fecha, los riesgos del Inmueble corresponden a la PARTE VENDEDORA.
OCTAVA. Documentación. La PARTE VENDEDORA entregará a la PARTE COMPRADORA, antes de la firma de la escritura: certificado de eficiencia energética en vigor; certificado del secretario de la comunidad de propietarios de estar al corriente de pago de gastos (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal); último recibo del IBI; y cualquier otro documento exigido por la normativa autonómica aplicable.
NOVENA. Gastos e impuestos. Los gastos e impuestos derivados de la compraventa se pagarán conforme a la ley: la PARTE VENDEDORA pagará el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), si se devenga, y los gastos de cancelación de la hipoteca; los gastos de otorgamiento de la escritura (matriz) serán de cuenta de la PARTE VENDEDORA, y los de la primera copia y los posteriores a la venta, de cuenta de la PARTE COMPRADORA (art. 1455 del Código Civil), que pagará también el impuesto que grave la adquisición y la inscripción registral. El IBI del año de la venta corresponde a la PARTE VENDEDORA y se prorrateará en la escritura en proporción al tiempo de titularidad de cada parte. Cada parte asume los honorarios de los profesionales que contrate.
DÉCIMA. Notificaciones. Las comunicaciones se harán por escrito a los domicilios del encabezamiento o por cualquier medio que deje constancia de la recepción y del contenido, incluido el correo electrónico: andres.ficticio@example.com (PARTE VENDEDORA) y marta.ficticia@example.com (PARTE COMPRADORA).
UNDÉCIMA. Protección de datos. Cada parte tratará los datos personales de la otra únicamente para la gestión de este contrato y de la compraventa, conforme al Reglamento (UE) 2016/679 y a la Ley Orgánica 3/2018.
DUODÉCIMA. Ley aplicable y tribunales. Este contrato se rige por el Código Civil. Antes de acudir a los tribunales, las partes intentarán un medio adecuado de solución de controversias conforme a la Ley Orgánica 1/2025. Para cualquier controversia, las partes se someten a los juzgados y tribunales del lugar donde radica el Inmueble.
Y en prueba de conformidad, las partes firman el presente contrato por duplicado y a un solo efecto, en el lugar y fecha del encabezamiento.
| LA PARTE VENDEDORA | LA PARTE COMPRADORA | |---|---| | Fdo.: Andrés SOLER VIDAL | Fdo.: Marta GIL NAVARRO |
Anexo I. Nota simple registral de fecha 16-10-2026. Anexo II. Justificante de la transferencia de las arras. Anexo III. Copia de los DNI de las partes.
Documento preparado por CIRAMEVA Vivienda a partir de los datos facilitados por las partes. CIRAMEVA Vivienda no presta asesoramiento jurídico ni representación. Se recomienda que las partes lo revisen antes de firmarlo.
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Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre arras penitenciales y confirmatorias?
Con las penitenciales (art. 1454 del Código Civil) cualquiera puede desistir: el comprador pierde las arras y el vendedor devuelve el doble. Las confirmatorias son un anticipo del precio y no dan derecho a desistir: la otra parte puede exigir que se cumpla o resolver con indemnización.
¿Qué pasa si el comprador no consigue la hipoteca?
Depende de lo que diga el contrato. Si no se pactó una condición de financiación, con arras penitenciales el comprador que desiste las pierde. Por eso conviene incluir qué ocurre si el banco no concede el préstamo.
¿Cuánto dinero se da de arras?
Lo que pactéis: la ley no fija un importe. En la práctica es habitual alrededor del 10 % del precio de la vivienda.
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